2.2. Лизинг.

Лизинг — это вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей [9].

Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме земельных участков и других природных объектов, а также объектов, запрещенных к свободному обращению на рынке.

Имущество, переданное в лизинг, в течение всего срока действия договора лизинга является собственностью лизингодателя, за исключением имущества, приобретаемого за счет бюджетных средств.

Условия постановки лизингового имущества на баланс лизингодателя или лизингополучателя определяются по согласованию между сторонами договора лизинга.

В договоре лизинга может быть предусмотрено право выкупа лизингового имущества лизингополучателем по истечении или до истечения срока договора.

Лизингодатель вправе использовать лизинговое имущество в качестве залога, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Преимущества приобретения объекта недвижимости с использованием лизинга:

• в период действия договора предмет лизинга (в нашем случае – здание или помещение) находится на балансе лизингодателя;

• использование лизинговой схемы позволяет сократить срок амортизации предмета в три раза, что позволяет лизингополучателю уменьшить расходы по уплате налога на имущество;

• возможность приобретения объекта недвижимости без изъятия из оборота сотни миллионов;

• лизинговые платежи относятся на себестоимость. При покупке недвижимости предприниматель не может списать всю потраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весь период амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущим расходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.

• лизинг подразумевает выкуп имущества после окончания лизинговых выплат, поэтому можно начать работу на собственных площадях, не изымая из оборота слишком больших денег.

По подсчетам специалистов, сумма, выплаченная предпринимателем по лизинговому договору, будет примерно на 20% меньше, чем сумма, потраченная на покупку такого же здания, только за счет экономии на налогах (на прибыль и имущество) и ускоренной амортизации.

По данным «Эксперт РА», в целом по России доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний в 2005 году достигла 1%. Столь незначительный объем рынка при наличии активного спроса во многом обусловлен отсутствием у лизинговых компаний опыта работы с недвижимостью и рядом других проблем.

Факторы, сдерживающие развитие лизинга недвижимости:

Длительная амортизация. Согласно законодательству, срок действия лизингового договора должен быть сопоставим со сроком амортизации предмета лизинга с учетом ускоряющего коэффициента три. Как правило, срок амортизации недвижимости составляет не менее 30 лет. Это значит, что лизинговый договор должен заключаться не меньше чем на 10 лет.

Недостаточный уровень предложения на рынке коммерческой недвижимости (объекты вторичного рынка, как правило, не удовлетворяют требованиям бизнеса, а предложение на первичном рынке недостаточно).

Плохая информированность бизнессообщества о возможностях финансового инструмента.

Высокий уровень риска. Финансовые структуры не спешат вкладывать имеющиеся на рынке средства в коммерческую недвижимость по причине неразвитости данного сегмента рынка и более низкой по сравнению с жильем скоростью реализации коммерческих, особенно производственных, помещений. Каждое производственное помещение, если не уникально, то во всяком случае имеет узкую специализацию: у предприятий свои требования к площади помещения, его расположению относительно крупных магистралей, возможностям потребления электроэнергии. В случае дефолта лизингополучателя поиск потенциального клиента, который смог бы приобрести этот объект недвижимости, может растянуться до полугода и даже более. Все это время лизингодателю придется нести немалые расходы по эксплуатации здания.

Длительный период оформления документов. Процесс оформления документов по сделке с недвижимостью занимает от двух месяцев до полугода. Чтобы передать недвижимость в лизинг, лизингодатель должен ее приобрести и зарегистрировать на себя – это занимает не меньше месяца, еще месяц – получение финансирования у банка.

Этап регистрации документов для лизинговой сделки вызывает затруднения из-за несовершенства законодательства. Многие вопросы никак не урегулированы нормативно, все решают практика и опыт лизинговых компаний.

Работу лизинговых компаний со многими объектами затрудняет существенная разница между балансовой и рыночной стоимостью недвижимости. Эта разница образует прибыль продавца и облагается налогом, а значит, стоимость здания автоматически увеличивается на величину налога на прибыль и НДС.

Невозможность получения земли в лизинг. Если в лизинг передается здание, а не встроенное помещение, лизинговой компании приходится решать и вопрос собственности на землю, на которой стоит передаваемое в лизинг здание. Ситуация, при которой здание принадлежит одному собственнику, а земельный участок – другому, не слишком привлекательна для потенциальных лизингополучателей. Однако сейчас лизинговые компании выработали механизм для решения этой проблемы – лизингополучатель заключает с владельцем земельного участка договор аренды на 49 лет с правом пролонгации. В ряде случаев земельные участки выкупаются новыми владельцами зданий.

Не смотря на некоторые сложности, специалисты оценивают перспективы роста рынка на 50 — 100%, при темпах роста цен на коммерческую недвижимость в 10 — 15% в год. Бурное развитие лизинга коммерческой недвижимости способно решить проблему нехватки площадей для малого и среднего бизнеса. Чтобы это произошло, надо устранить разночтения в законодательстве на федеральном уровне.