logo search
Экономика недвижимости_1 / Экономика недвижимости / 2

6.3. Оценка стоимости бизнеса

В оценке недвижимости особое место занимает оценка бизнеса [27]. При определении стоимости бизнеса первостепенное значение имеет цель проведения оценки. В зависимости от субъекта оценки можно предложить следующую классификацию целей оценки бизнеса (таблица 10).

Таблица 10

Цели проведения оценки бизнеса

Субъект оценки

Цели оценки

Предприятие как юридическое лицо

Обеспечение экономической безопасности

Продолжение таблицы 10

Субъект оценки

Цели оценки

Разработка планов развития предприятия

Выпуск акций

Оценка эффективности менеджмента

Собственник

Выбор варианта распоряжения собственностью

Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации

Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли

Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия

Кредитные учреждения

Проверка финансовой дееспособности заемщика

Определение размера ссуды, выдаваемой под залог

Страховые компании

Установление размера страхового взноса

Определение суммы страховых выплат

Фондовые биржи

Расчет конъюнктурных характеристик

Проверка обоснованности котировок ценных бумаг

Инвесторы

Проверка целесообразности инвестиционных вложений

Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект

Государственные органы

Подготовка предприятия к приватизации

Определение облагаемой базы для различных видов налогов

Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства

Оценка для судебных целей

Выбора стандарта (вида) стоимости бизнеса зависит, прежде всего, от источника формирования дохода. Выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:

1) Доход от деятельности предприятия,

2) Доход от распродажи активов предприятия.

Данным источникам соответствует два вида стоимости:

  1. Стоимость действующего предприятия. Это стоимость, отражающая первый источник дохода, предполагает, что предприятие продолжает действовать и приносить прибыль.

  2. Стоимость предприятия по активам. Это стоимость, отражающая второй источник дохода, предполагает, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, т.е. предприятие оценивается поэлементно.

Наиболее часто применяемые виды стоимости отражающие источники образования дохода, представлены в таблице 11.

Таблица 11

Виды стоимости недвижимости

Действующее предприятие

Поэлементная оценка

Обоснованная рыночная стоимость – этот вид стоимости отражает оба подхода и соответствует максимуму из стоимостей полученных двумя подходами.

Инвестиционная стоимость - это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и др. предполагаемого владельца.

Ликвидационная стоимость – это обоснованная стоимость продажи активов предприятия за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу.

Балансовая стоимость предприятия не являются адекватным отражением стоимости предприятия, так как включает только часть активов предприятия, активы включенные в бухгалтерский баланс.

Следующим шагом после выявления необходимого стандарта стоимости отражающего цели оценки - это выбор необходимых процедур и методов оценки.

Существующие подходы к оценке бизнеса и их сравнение с общими подходами к оценке недвижимости представлены в таблице 12.

В соответствии с зарубежными стандартами оценки бизнеса под данными подходами понимается [27]:

Таблица 12

Сравнение подходов к оценке бизнеса и оценке недвижимости в целом

Оценка бизнеса

Оценка недвижимости

Рыночный подход

Рыночный подход

Доходный подход

Доходный подход

Подход на основе активов

Затратный подход

Перечисленным подходам соответствуют следующие методы, представленные в таблице 13.

Таблица 13

Основные методы оценки бизнеса

Понятие

Доход

Затраты

Рынок

Подход

Доходный подход

Подход чистых активов

Рыночный подход

Методы

Дисконтированная будущая прибыль

Стоимость чистых активов

Отношение цены и прибыли

Отношение цены и денежного потока

Дисконтированный будущий денежный поток

Ликвидационная стоимость

Отношение цены и валового дохода

Цена на одного подписчика

Продолжение таблицы 13

Понятие

Доход

Затраты

Рынок

Подход

Доходный подход

Подход чистых активов

Рыночный подход

Капитализация нормированной прибыли

Метод избыточных прибылей

Отношение цены и стоимости активов

Прошлые сделки с акциями компании

Капитализация нормированного денежного потока

Предложения по покупке компании

Оценка бизнеса проводится с использованием двух-трех наиболее подходящих в данной ситуации подходов.

Выбор методов зависит от целей проведения оценки бизнеса. При этом необходимо учитывать преимущества и недостатки каждого из указанных подходов (таблица 14).

Таблица 14

Преимущества и недостатки подходов к оценке бизнеса

Подходы

Рыночный

Доходный

Накопления активов

Преимущества

  • полностью рыночный метод;

  • отражает нынешнюю реальную практику покупки

  • единственный метод, учитывающий будущие ожидания;

  • учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный);

  • учитывает экономическое устаревание

  • основывается на реально существующих активах;

  • особенно пригоден для некоторых видов компаний

Продолжение таблицы 14

Подходы

Рыночный

Доходный

Накопления активов

Недостатки

  • основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий;

  • необходим целый ряд поправок;

  • труднодоступные данные

  • трудоемкий прогноз;

  • частично носит вероятностный характер

  • часто не учитывает гудвилл;

  • статичен, нет учета будущих ожиданий;

  • не рассматривает уровни прибылей

При оценке бизнеса необходимо учитывать мультипликатор гудвилл.

Гудвилл — это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

Чтобы определить стоимость гудвилл оценщик должен:

Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности Денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

Итоговая величина стоимости предприятия определяется одним из двух базовых методов: математическим взвешиванием и субъективным (экспертным) взвешиванием. При выборе удельного веса каждого оценочного метода учитываются следующие факторы:

На заключение о стоимости влияют такие внутренние переменные, требующие корректировки, как:

  1. размер оцениваемой доли бизнеса (контрольная или миноритарная);

  2. наличие голосующих прав;

  3. ликвидность доли и/или бизнеса;

  4. положения, ограничивающие права собственности;

  5. финансовое положение оцениваемого объекта;

Сумма стоимостей всех отдельных пакетов акций (долей бизнеса) может отличаться от стоимости предприятия в целом. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов (долей) меньше стоимости всего предприятия, если бы оно было приобретено одним покупателем. Этот факт объясняется тем, что владение предприятием, оцениваемым как единое целое, сопряжено с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.