2.2. Содержание права собственности на недвижимость

Учитывая специфические и частные характеристики недвижимости, понятие права собственности, а также ее роль в рыночной экономике, недвижимость, на юридическом уровне, можно определить как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество).

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы [6]. Их оборот законодательно ограничен [6] в общественных интересах. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов и воздушного пространства.

Право собственности на воздушное пространство и недра является ограниченным.

В случае, когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям [5]. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

• безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

• возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

• возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.