9.3 Оценка стоимости бизнеса

В оценке недвижимости особое место занимает оценка бизнеса [27]. При определении стоимости бизнеса первостепенное значение имеет цель проведения оценки. В зависимости от субъекта оценки можно предложить следующую классификацию целей оценки бизнеса (таблица 10).

Таблица 10

Цели проведения оценки бизнеса

Выбора стандарта (вида) стоимости бизнеса зависит, прежде всего, от источника формирования дохода. Выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:

1) Доход от деятельности предприятия,

2) Доход от распродажи активов предприятия.

Данным источникам соответствует два вида стоимости:

1. Стоимость действующего предприятия. Это стоимость, отражающая первый источник дохода, предполагает, что предприятие продолжает действовать и приносить прибыль.

2. Стоимость предприятия по активам. Это стоимость, отражающая второй источник дохода, предполагает, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, т.е. предприятие оценивается поэлементно.

Наиболее часто применяемые виды стоимости отражающие источники образования дохода, представлены в таблице 11.

Таблица 11

Виды стоимости недвижимости

Балансовая стоимость предприятия не являются адекватным отражением стоимости предприятия, так как включает только часть активов предприятия, активы включенные в бухгалтерский баланс.

Следующим шагом после выявления необходимого стандарта стоимости отражающего цели оценки - это выбор необходимых процедур и методов оценки.

Существующие подходы к оценке бизнеса и их сравнение с общими подходами к оценке недвижимости представлены в таблице 12.

Таблица 12

Сравнение подходов к оценке бизнеса и оценке недвижимости в целом

В соответствии с зарубежными стандартами оценки бизнеса под данными подходами понимается [27]:

• Рыночный подход - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями.

• Доходный подход - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пресечете ожидаемых доходов.

• Подход на основе активов - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств.

Перечисленным подходам соответствуют следующие методы, представленные в таблице 13.

Таблица 13

Основные методы оценки бизнеса

Оценка бизнеса проводится с использованием двух-трех наиболее подходящих в данной ситуации подходов.

Выбор методов зависит от целей проведения оценки бизнеса. При этом необходимо учитывать преимущества и недостатки каждого из указанных подходов (таблица 14).

Таблица 14

Преимущества и недостатки подходов к оценке бизнеса

При оценке бизнеса необходимо учитывать мультипликатор гудвилл.

Гудвилл — это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

Чтобы определить стоимость гудвилл оценщик должен:

• включить основные активы владельца — землю и элементы производства, в том числе машины и оборудование;

• исключить стоимость недвижимости арендатора (в том числе оборудование и акционерный капитал) и стоимость гудвилл, связанные с именем прежнего владельца (если таковая имеется);

• по требованию заказчика отдельно указать стоимость определенных позиций, связанных с недвижимостью (мебель, активы арендатора и др.), если используется сравнительный метод оценки недвижимости.

Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности Денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

Итоговая величина стоимости предприятия определяется одним из двух базовых методов: математическим взвешиванием и субъективным (экспертным) взвешиванием. При выборе удельного веса каждого оценкочного метода учитываются следующие факторы:

• Характер бизнеса и его активов;

• Цель оценки и используемое определение стоимости;

• Количество и качество данных, подкрепляющих каждый метод.

На заключение о стоимости влияют такие внутренние переменные, требующие корректировки, как:

1. размер оцениваемой доли бизнеса (контрольная или миноритарная);

2. наличие голосующих прав;

3. ликвидность доли и/или бизнеса;

4. положения, ограничивающие права собственности;

5. финансовое положение оцениваемого объекта;

Сумма стоимостей всех отдельных пакетов акций (долей бизнеса) может отличаться от стоимости предприятия в целом. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов (долей) меньше стоимости всего предприятия, если бы оно было приобретено одним покупателем. Этот факт объясняется тем, что владение предприятием, оцениваемым как единое целое, сопряжено с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.

Вопросы и задания

1. На каких принципах базируется определение стоимости земельного участка?

2. Какие методы применяют для оценки стоимости земли?

3. Перечислить основные этапы определения стоимости земли.

4. Факторы оптимального использования земли.

5. Какие факторы оказывают влияние на стоимость земельного участка?

6. Какие факторы влияют на стоимость жилой недвижимости?

7. В чем заключаются особенности определения стоимости жилой недвижимости?

8. В чем заключаются особенности оценки стоимости бизнеса?

9. Какие подходы используются при оценке стоимости бизнеса?

10. Равна ли рыночная стоимость предприятия сумме стоимостей его активов?

11. Понятие «гудвилл», его влияние на стоимость бизнеса.

12. Преимущества и недостатки различных методов оценки бизнеса.