9.2 Методы оценки жилой недвижимости

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или в арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества.

Объектом оценки является отдельная квартира, комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки - определить цену спроса и (или) цену предложения и (или) цену сделки на конкретную квартиру на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа [15].

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1 м² обшей площади квартиры.

Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых они расположены, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К таким свойствам относятся:

1. месторасположение строения;

2. капитальность строения;

3. общая площадь;

4. жилая площадь;

5. площадь кухни;

6. этажное расположение квартиры;

7. количество проходных комнат;

8. высота помещений (этажа);

9. количество балконов, лоджий;

10. наличие телефона.

Функциональная модель («квартира») составляется на начало каждого года оценки [26]. При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности, исходя из местных условий.

При проведении статистического обследования оценщику необходимо учитывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок. Цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.

Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения).

Цена может быть получена следующими равнозначными способами:

1) как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами;

2) как справочная цена на аналогичный объект, то есть цена, названная в различных объявлениях, в том числе в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях;

3. как любая, случайно выбранная из промежуточных между стартовой и продажной на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир;

4. как известная цена эквивалента по факту или конкретному объявлению об обмене.