7.6. Преимущества и недостатки затратного подхода

Преимущества затратного подхода – оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

• технико-экономический анализ нового строительства;

• оценка общественно-государственных и специальных объектов (они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах);

• оценка объектов на малоактивных рынках, на которых объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта — на основе затрат;

• оценка уникальных объектов недвижимости;

• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами;

• оценка для целей страхования и налогообложения (для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию).

Основные недостатки затратного подхода:

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

• Достижение более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

• Отдельная оценка стоимости земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.

• Проблематичность оценки земельных участков в России.

• Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений.

Вопросы и задания

1. В чем заключается сущность затратного подхода к оценке недвижимости?

2. На каких принципах базируется определение восстановительной стоимости и стоимости замещения?

3. Перечислить основные этапы определения стоимости недвижимости при использовании затратного подхода.

4. Каковы особенности затратного подхода к оценке недвижимости?

5. В каких случаях целесообразно применение затратного подхода?

6. Каким образом можно рассчитать восстановительную стоимость здания?

7. Понятие жизненного цикла объекта недвижимости.

8. Виды износа недвижимого имущества.

9. Методы определения накопленного износа.

10. Основные недостатки и трудности применения затратного подхода.