6.3. Виды и способы расчета корректировок

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. При анализе аналогов объекта оценки следует учитывать следующие отличия [23]:

— местоположение (различия в соседском окружении и районе);

— условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

— условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

— дату продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);

— физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т.п.);

— экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

— способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Принято выделять следующие виды корректировок [21]:

1. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.