5.3. Подходы и методы определения ценности недвижимости

Для оценки недвижимости используются три основных подхода: доходный, сравнительный и затратный.

Доходный подход к оценке

В рамках доходного подхода к оценке обычно используются два ос­новных метода: метод капитализации доходов и метод дисконтирова­ния денежных доходов.

1) Метод капитализации доходов используется в том случае, когда до­ходы, приносимые объектом недвижимости, имеют постоянную вели­чину или не сильно разнятся. Доходы от владения недвижимостью – это в основном текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста ценности недвижимости при продаже ее в будущем. Здесь можно выделить следующие основные процедуры (этапы) оценки.

Первый этап. Определяется потенциальный валовый доход. При этом используется анализ текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сопоставимых объектов. Потенциаль­ный валовый доход – это доход, который можно получить от недви­жимости при полном ее использовании без учета всех потерь и рас­ходов. Потенциальный валовый доход (ПВД) определяется по фор­муле:

ПВД = S • Са (5.3.1),

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

Са – арендная ставка за 1 м².

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, срока аренды, наличия коммуникаций и т.д.

Второй этап. Определяются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.

Коэффициент недоиспользования определяется по следующей формуле:

Кнд = (Пнд • N) / 12 (5.3.2)

где Кнд – коэффициент недоиспользования;

Пнд – процент недоиспользования потенциально сдаваемой в аренду площади;

N – число месяцев, когда недвижимость не сдается в аренду.

Потери от недоиспользования объекта недвижимости (П) равны:

П = Кнд • ПВД (5.3.3)

Величина действительного валового дохода (ДВД) рассчитывается как разность между потенциальным валовым доходом и величиной по­терь:

ДВД = ПВД – П (5.3.4)

Третий этап. Определяются предполагаемые расходы по эксплуа­тации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обес­печения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы делятся на:

• условно-постоянные расходы;

• условно- переменные, или эксплуатационные, расходы.

Условно-постоянные расходы – это расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (земельный налог и налог на имущество). К условно-переменным относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предос­тавляемых услуг. Основные условно-переменные расходы: расходы на содержание территории, коммунальные расходы, расходы на управле­ние, заработную плату обслуживающего персонала.

Четвертый этап. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) уменьшением действительного валового дохода на величину операционных расходов Ро:

ЧОД = ДВД – Ро (5.3.5)

Пятый этап. Определение потока денежных средств (ПДС) до налогообложения (иногда поток денежных средств до уплаты налогов называют дивидендом на собственный капитал) как разности между чис­тым операционным доходом и суммой платежей в банк по кредиту Бп (при условии существования кредитного обязательства), полученному на приобретение данного объекта недвижимости:

ПДС = ЧОД – Бп (5.3.6)

Если в дальнейшем ставка капитализации определя­ется методом связанных инвестиций, то в качестве чистого денежного дохода до налогообложения выступает чистый операционный доход без уменьшения на величину платежей в банк по кредиту, так как пла­тежи в банк учитываются при расчете коэффициента капитализации. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости ис­ходя из чистого денежного дохода до налогообложения именно эта ве­личина участвует в расчетах. Если же предполагается использовать чис­тый денежный доход после налогообложения, то чистый денежный до­ход до налогообложения уменьшается на величину налога на прибыль.

Шестой этап. Расчет ставки капитализации. В соответствии с Международными стандартами оценки, ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. Общая ставка капитализа­ции рассчитывается как отношение чистого дохода от эксплуатации объекта к его общей стоимо­сти. В данном случае в качестве чистого дохода от эксплуатации объекта выступает чистый денежный доход до или после налогообложения.

Ставка капитализации может быть определена с использованием следующих методов:

1) метода кумулятивного построения;

2) метода определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

3) метода связанных инвестиций, или техники инвестиционной группы.

Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации состоит из следующих элементов:

• безрисковая ставка дохода;

• премия за риск;

• премия за низкую ликвидность недвижимости;

• премии за инвестиционный менеджмент;

• норма возврата капитала (погашение суммы первоначальных вложений). Этот элемент коэффициента капитализации применятся только к изнашиваемой части активов.

В качестве безрисковой ставки дохода, как правило, в зарубежной практике используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям). Однако, как показала практика, государственные ценные бумаги в Украине не воспринимаются как безрисковые.

Инвестиции имеют степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше долж­на быть величина процентной ставки для его компенсации.

Ликвидность показывает, насколько быстро тот или иной актив может быть превращен в наличные деньги. Недвижимость относитель­но низколиквидна, особенно высока эта премия в странах со слабораз­витой ипотекой.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компе­тентного управления они требуют, – отсюда премия за инвестицион­ный менеджмент.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения ка­питальных затрат. Если ожидается изменение ценности актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке ка­питализации возмещения капитала. Существуют три способа возме­щения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематиче­ски снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными долями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% ценности актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. она представляет собой величину, обратную сроку службы актива.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инве­стиции (метод Инвуда). Прогнозируется получение постоянных рав­новеликих доходов, часть из которых представляет собой доходы на инвестиции, а другая часть обеспечивает возмещение или возврат ка­питала. Коэффициент капитализации при потоке равновеликих дохо­дов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возме­щения капитала.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько вы­сока, что становится маловероятным осуществление реинвестирова­ния по этой же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предпо­лагается получение дохода по безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной груп­пы. Большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, поэтому ставка капитализации долж­на удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Ставка капитализации для заемных средств называется ипотечной по­стоянной и определяется по следующей формуле:

Rm = Во.д. / Си.с. (5.3.7)

где Rm – ставка капитализации для заемного капитала;

Во.д. – ежегод­ные выплаты по обслуживанию долга;

Си.с. – основная сумма ипотеч­ной ссуды.

Ставка капитализации для собственного капитала R_Е рассчитыва­я по формуле:

R_Е = ЧДД / СК (5.3.8.)

где ЧДД – чистый денежный доход до выплаты налогов;

СК– величи­на собственного капитала.

Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = М • Rm + (1 – М) • R_Е (5.3.9)

где М – доля заемных средств в ценности.

Седьмой этап. На этом этапе ценность недвижимости определяется как частное от деления величины потока денежных средств до или по­сле налогообложения (результат пятого этапа) на ставку капитализа­ции (результат шестого этапа).

2) Метод дисконтирования денежных доходов используется для определения рыночной ценности объекта недвижимости в том случае, когда доход, приносимый объек­том недвижимости, не имеет постоянной величины. Можно выделить следующие этапы применения метода дисконтированного денежного потока:

1 этап. Определение величины денежного дохода в течение прогнозного периода.

2 этап. Определение ставки дисконта для величин денежно­го дохода и реверсии. Ставка дисконта – это коэффициент, позволяю­щий привести будущие денежные доходы к текущей ценности. Вычис­ление ставки дисконта производится аналогично расчету ставки капи­тализации.

3 этап. Вычисление ценности оцениваемого объекта недви­жимости на конец прогнозного периода, т.е. ценность предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не плани­руется. Величина реверсии определяется методом капитализации де­нежного потока первого года постпрогнозного периода:

V = СF_n+1 / R (5.3.10)

где V – стоимость реверсии;

СF_n+1 – денежный поток первого года постпрогнозного периода;

R – ставка дисконта.

Четвертый этап. Приведение будущей ценности величин денеж­ного дохода и реверсии к текущей ценности:

(5.3.11)

где РV – текущая ценность денежных потоков в течение прогнозного периода и ценности в постпрогнозном периоде;

СF₁ – денежный поток в t-й год прогнозного периода;

n – продолжительность прогнозного периода, годы.

Сравнительный подход к оценке

При определении рыночной ценности объекта недвижимости сравнительный подход представлен методом сравнения продаж и ме­тодом валового рентного мультипликатора.

1) Основа метода сравнения продаж – сравнение и анализ информации о про­даже аналогичных объектов недвижимости. Данный метод объективен только в случае наличия достаточного количества сопоставимой и дос­товерной информации по недавно прошедшим сделкам.

Необходима база данных по совершенным сделкам, включающая данные об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Кроме того, важно выяснить следующие условия: действовали ли участники сделки в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, действовали ли экономически рационально, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа проведенных с со­поставимыми объектами недвижимости сделок необходимо выявить типичный для этих объектов сегмент рынка.

Сегментирование рынка – процесс разбиения рынка на сегменты, сходные по следующим параметрам:

а) назначению использования объекта;

б) качеству объекта;

в) путям финансирования;

г) инвестиционной мотивации;

д) передаваемым юридическим правам и ограничениям.

Выбор объектов-аналогов производится на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом важны следую­щие моменты.

1. Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объ­ект недвижимости был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это, скорее всего, свидетельствует о том, что цена была занижена и наоборот, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случае сделка не является типич­ной для данного сегмента рынка и не рассматривается в качестве сравнимой.

2. Инвестиционная мотивация. Необходима одинаковая инвести­ционная мотивация при осуществлении сделок с оцениваемым объек­том и объектами-аналогами.

3. Независимость субъектов сделки. При использовании метода сравнения продаж анализируются только сделки, совершенные по ры­ночной цене. Так, очевидно, что сделки с объектами, обремененными залогом, а также сделки, совершенные между головной и дочерней компаниями, не могут использоваться для анализа.

Метод сравнения продаж включает следующие основные этапы.

Первый этап. Выбор объектов недвижимости – аналогов и сопос­тавление с ними оцениваемого объекта (для объективной оценки осу­ществляется анализ не менее трех-пяти сопоставимых продаж). Со­поставление проводится по двум компонентам: единицам сравне­ния и элементам сравнения.

К единицам сравнения относятся:

а) цена за гектар – для больших участков промышленного и жи­лищного строительства, сельскохозяйственного назначения;

б) цена за 1 м² – для деловых центров городов, офисов;

в) цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта определяется пропорционально длине его границы по улице или шоссе);

г) цена за лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

д) цена за единицу, приносящую доход (автостоянки – место пар­ковки одного автомобиля, рестораны, театры – одно посадочное место);

е) цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

В качестве элементов сравнения для объектов недвижимости при­меняются:

а) условия продажи. Анализ условий продажи производится для выявления нетипичных для рынка отношений между участниками сделки;

б) переданные имущественные права;

в) условия финансирования сделки;

г) местоположение;

д) физические характеристики объекта недвижимости: размеры, внешний вид, конструктивные элементы и т.д.;

е) время продажи является одним из основных элементов сравне­ния, поскольку необходимо учитывать тенденции изменения цен на рынке недвижимости.

Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скоррек­тированной ценности. Поправками в данном случае называют кор­ректировки цены продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Сегментообразующие характеристики не подлежат поправкам. Кроме того, не всегда возможно определить поправки на условия про­даж, условия финансирования. Желательно в качестве аналогов не ис­пользовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характе­ристикам, если же это невозможно, то поправки на эти характеристики нужно вносить в первую очередь,

Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте недвижимости, то вносится мину­совая поправка цены продажи сопоставимого объекта, если же уступа­ет – то положительная поправка. В зависимости от способа расчета поправки делятся на процент­ные и денежные (относительные и абсолютные).

При использовании процентных поправок цена продажи аналога или его единицы сравнения умножается на величину процентной по­правки. Ценность оцениваемого объекта с учетом процентной поправ­ки определяется следующим образом:

V = (Сед • Кед)Ппр = (Сед • Ппр)Кед (5.3.12)

где V – ценность оцениваемого объекта;

(Сед • Кед) – цена продажи аналога до учета поправки;

Ппр – величина процентной поправки;

Сед – цена продажи единицы сравнения;

Кед – количество единиц сравнения.

Процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения, т.е. величины процентных поправок не зависят от количества единиц срав­нения.

Относительная денежная поправка корректирует цену только од­ной единицы сравнения. Ценность объекта с учетом относительной денежной поправки определяется следующим образом:

V = Сед • Кед + По.д. • Кед = (Сед + По.д.) • Кед (5.3.13)

где По.д. – величина относительной денежной поправки.

Так как относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, то общая величина для всего объек­та зависит от числа единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта. Абсолютные денежные поправки – это поправки на дополнительные улучшения. Ценность объекта с учетом абсолютной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

V = Сед • Кед + Па.д. (5.3.14)

где Па.д. – величина абсолютной денежной поправки.

Можно выделить следующие основные способы внесения по­правок:

1) метод, связанный с анализом парных продаж;

2) метод прямого анализа характеристик;

3) экспертный метод.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парная продажа – это продажа двух объектов, идентичных во всем, кроме, как правило, од­ной характеристики, оценка которой и осуществляется. Основой дан­ного метода является следующая предпосылка: если между двумя со­поставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть отнесена на счет этого различия. Необ­ходимо, чтобы оцениваемый объект и парная продажа принадлежали одному и тому же сегменту рынка. Объекты парной продажи не обяза­тельно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами.

На практике для более точного определения поправки находят сред­нюю величину результатов, полученных рассмотрением нескольких пар­ных продаж. Сначала вносятся процентные поправки, а затем денежные. Причем последовательность внесения денежных поправок не имеет зна­чения, а при внесении процентных поправок последовательность должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи.

Метод прямого анализа характеристик. В данном случае анализи­руются характеристики оцениваемого объекта и аналога. Как правило, для оценки используется информация о сделках с объектами-аналогами, проданными в разные периоды времени. Для определения веро­ятной ценности оцениваемого объекта необходимо располагать ин­формацией о цене аналогов при том условии, что сделки с аналогами производились бы на момент оценки объекта. Таким образом, в цены аналогов необходимо внести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут определяться по формуле:

Пв = Iд.с.с. / Iд.о. (5.3.15)

где Пв – поправка на время продажи;

Iд.с.с. и Iд.о. – индексы покупатель­ной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом и на дату оценки объекта соответственно.

Вероятная ценность оцениваемого объекта может быть определена как среднее арифметическое приведенных цен аналогов:

где V– вероятная ценность оцениваемого объекта;

Сан – цена продажи аналога;

Пв – поправка на время продажи;

n – число аналогов.

Процентная поправка на износ рассчитывается с помощью метода прямого анализа характеристик на основе данных физического со­стояния зданий:

Пи = (100 – Ио) / (100 – Иан) (5.3.17)

где Пи – поправка на износ;

Ио – износ объекта;

Иан – износ аналога.

Ценность объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по следующей формуле:

V = Сан • Пи (5.3.18)

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Экспертные ме­тоды основаны на информации о преимуществах или недостатках оце­ниваемого объекта по сравнению с аналогом. В данном случае при рас­чете ценности объекта продажная цена аналога либо увеличивается (если объект лучше аналога), либо уменьшается (если объект хуже ана­лога) на определенную величину (в процентах).

2) Метод валового рентного мультипликатора. Валовый рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.

При использовании данного метода можно выделить три этапа:

1. Определение рыночного рентного дохода от оцениваемой недвижимости.

2. Расчет отношения валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Определение вероятной ценности оцениваемого объекта недви­жимости умножением рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор:

V = Др • ВРМ = Др • (Сан / ПВДан) (5.3.19)

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др – рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ – валовой рентный мультиплика­тор;

Сан – цена продажи аналога;

ПВДан – потенциальный валовой до­ход аналога.

Поскольку в основу расчета валового рентного мультипликатора положены фактические арендные платежи и продажные цены, в кото­рых учтены различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, то корректировка валового рент­ного мультипликатора на указанные различия не производится.

Затратный подход к оценке

При использовании затратного подхода ценность объекта недви­жимости определяется по формуле:

Ценность объекта = Ценность нового строительства – Сумма износа + Ценность земли + Предпринимательская прибыль.

Ценность нового строительства представляет собой либо восстановительную стоимость, либо стоимость замещения.

Восстановительная стоимость в данном случае определяется как стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в теку­щих ценах на действительную дату оценки из тех же строительных ма­териалов, при соблюдении аналогичных строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. Если же расчет восста­новительной стоимости представляется нецелесообразным или невоз­можным, то производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения представляет собой стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки с полезностью, рав­ной полезности оцениваемого объекта, но с использованием новых материалов в соответствии с современными стандартами, планиров­кой, дизайном.

Предпринимательская прибыль – это сумма, которую инвестор пла­нирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения производится с помощью следующих методов:

1) сметный метод;

2) метод учета затрат по укрупненным элементам;

3) метод объектов-аналогов.

В соответствии со сметным методом восстановительная стоимость Вс зданий определяется по следующей формуле:

Вc = V • С • К₁ • К₂ + Зр.и. + Пп (5.3.20)

где V – объем здания к оценке;

Зр.и. – затраты на развитие инфраструк­туры;

Пп – предпринимательская прибыль;

С – ценность строитель­ных работ за 1 м³ в базисных ценах;

К₁ – коэф­фициент пересчета восстановительной стоимости от уровня базисных цен 1969 г. в цены по состоянию на 1 января 1984 г.;

К₂ – коэффициент пере­счета восстановительной стоимости от уровня цен по состоянию на 1 января 1984 г. в текущие цены. Пересчет может осуществляться с по­мощью изданий, содержащих индексы пересчета.

При обращении инвестора в органы местного самоуправления за разрешением на строительство, как правило, местные органы власти обязуют инвестора произвести затраты на развитие инфраструктуры или на социальные нужды. Эти затраты также необходимо учитывать при расчете ценности нового строительства.

Согласно методу учета затрат по укрупненным элементам восста­новительная стоимость зданий определяется по формуле:

Вс = С • Кед. (5.3.21)

где Кед. – количество единиц.

Ценность строительных работ за единицу определяется по сборни­ку Укрупненных показателей восстановительной стоимости (едини­ца – 1 м³, 1 м² жилой площади и т.д.).

Метод объектов-аналогов используется значительно реже, напри­мер, когда есть типовые серии жилых домов.

Расчет износа зданий и сооружений производится с учетом их физического, функционального, технологического и экономического уста­ревания. Физическое устаревание представляет собой потерю ценности соб­ственности, вызванную использованием, изнашиванием, разрушени­ем, увеличением ценности обслуживания устаревшего оборудования, прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жиз­ни и полезности объекта.

При функциональном устаревании происходит потеря ценности собственности, связанная с невозможностью выполнять ею те функ­ции, для которых она предназначалась. Основой функционального ус­таревания являются внутренние свойства объекта собственности. Функциональное устаревание связано с такими факторами, как избы­точные операционные издержки, конструкционные недостатки, про­является в устаревшей архитектуре зданий, инженерном обеспечении, удобствах планировки. Таким образом, объект перестает соответство­вать современным стандартам с точки зрения его функциональной по­лезности.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, представляющее собой потерю ценности собственности, вызванную изменениями в технологии, в результате которых актив становится ме­нее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание определяется потерей ценности акти­ва, связанной с внешними факторами (возросшая конкуренция, изме­нения, понизившие спрос).

При определении износа зданий и сооружений возможно приме­нение следующих методов:

1) метод расчета срока жизни;

2) метод разбиения.

Метод расчета срока жизни. Методом срока жизни оценивается весь накопленный износ без разделения его на физический, функцио­нальный и внешний (экономический). При определении износа мето­дом расчета срока жизни используются следующие основные понятия:

1. Срок экономической эксплуатации (жизни) определяется как период, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В течение данного периода улучшения вносят вклад в ценность объекта. Срок экономической жизни объекта прекращается с момента, когда произ­водимые улучшения перестают вносить вклад в его ценность из-за об­щего устаревания объекта.

2. Срок физической эксплуатации (жизни) объекта представляет собой временной период, в течение которого здание существует. Срок физической жиз­ни заканчивается сносом здания.

3. Эффективный возраст – это возраст, соответствующий физиче­скому состоянию объекта, определяемый на основе оценки его внеш­него вида.

4. Срок оставшейся экономической эксплуатации (жизни) объекта представляет собой период с даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

5. Нормативный срок службы – срок службы зданий и сооружений, определенный нормативными актами.

Взаимосвязь между вышеназванными понятиями выражается сле­дующей формулой:

И / Вс = Эв / Ээ (5.3.22)

где И– износ;

Вс – восстановительная стоимость;

Эв – эффективный возраст;

Ээ – срок экономической эксплуатации (жизни).

Данная формула может быть записана в следующем виде:

Эв / Ээ = Ив.с. (5.3.23)

где Ив.с. – износ восстановительной стоимости, %.

Метод разбиения учитывает все основные виды износа:

1) устранимый физический износ;

2) неустранимый физический износ;

3) устранимый функциональный износ;

4) неустранимый функциональный износ;

5) внешний (экономический) износ.

При решении вопроса об отнесении физического износа к устра­нимому или неустранимому сопоставляются затраты на устранение де­фекта и добавляемая при этом ценность: в случае, когда затраты оказы­ваются меньшими, чем добавляемая ценность, износ считается устра­нимым, в противном же случае – неустранимым. Критерий отнесения функционального износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Устра­нимый функциональный износ вызывается недостатками, требующи­ми добавления элементов либо недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае износ определяется как разность между ценой вы­полнения требуемых добавлений на момент оценки и ценой выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Во втором случае устранимый функцио­нальный износ определяется затратами на замену устаревших элементов.

В качестве источника неустранимого функционального износа может выступать как недостаток, так и избыток качественных характеристик объектов оценки. Неустрани­мый функциональный износ определяется путем умножения величи­ны потерь в арендной плате (за месяц) на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерный для данного типа недвижи­мости.

При оценке износа, вызванного избытком качественных характе­ристик, речь идет об элементах зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно требованиям рыночных стандартов. Количество излишних элементов обычно увеличивается с возрастом недвижимости.

Под влиянием внешнего износа происходит снижение функцио­нальной пригодности недвижимости, что обычно бывает вызвано внешними по отношению к ней негативными факторами: неудачным местоположением объекта, общим упадком района. Физический и в определенной мере функциональный износ устранимы путем рекон­струкции или модернизации здания, тогда как внешний (экономиче­ский) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний износ может рассчитываться двумя методами:

1) Метод связанных пар продаж. Осуществляется сравнение двух объек­тов: один с признаками, другой – без признаков внешнего износа. Внеш­ний износ определяется как разница в ценах продаж этих объектов;

2) Метод капитализации рентных потерь. Производится сравнение доходов от арендной платы двух объектов: один подвержен негативно­му вредному воздействию, другой – нет. Экономический износ опре­деляется по формуле:

Экономический износ = Потери арендной платы • Валовой рентный мультипликатор

Определение ценности земельного участка. При оценке рыночной ценности земельного участка необходимо располагать следующей ин­формацией:

1) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

2) физические характеристики объекта (инженерно-геологичес­кие, гидрогеологические характеристики участка, топография, эколо­гические параметры);

3) экономические факторы (характер экономического развития района);

4) данные о взаимосвязи участка с окружением.

Вопросы для самоконтроля:

1. Охарактеризуйте рынок недвижимости в Украине.

2. Каковы основные составляющие структуры цены недвижимости?

3. Охарактеризуйте основные факторы оценки недвижимости.

4. Какова последовательность действий при оценке недвижимости мето­дом капитализации доходов?

5. Что такое ставка капитализации? Как она определяется и используется для оценки объекта недвижимости?

6. В каком случае для оценки недвижимости в рамках доходного подхода используется метод капитализации доходов, а в каком – метод дисконтирования?

7. Каковы основные этапы метода сравнения продаж для оценки недвижимости?

8. Какие поправки применяются в рамках сравнительного подхода к оцен­ке недвижимости?

9. Назовите основные этапы затратного метода оценки объектов недвижимости.

10. Виды износа. Каким образом можно оценить износ зданий и соору­жений?

Литература:[1,2,4,18,23,24,31]