Расчет рыночной стоимости офисной части здания методом сравнения продаж

Обоснование величин корректировок:

Корректировка на торг

Для объектов-аналогов использованы цены предложения, и у потенциального покупателя присутствует возможность снизить на них цену в процессе торга, данная скидка оценивается в 4–7%.

Корректировка на имеющиеся права на земельный участок

Земельный участок под объектом оценки находится у собственника – улучшений на праве собственности. У аналогов № 3 и 4 участок в аренде на 10 и 15 лет, корректировка составит по 5–7% для каждого из них (ориентировочная стоимость выкупа у государства).

Корректировка на местоположение

Производственно-складская часть: Сравниваемые объекты № 1, 2, 3 и объект оценки расположены в равноценных местах. Аналоги № 4, 5 расположены менее выгодно, корректировка равна 10% для каждого.

Офисная часть: Объекты, расположенные в промышленной зоне, стоят дешевле в среднем на 10%. Аналоги № 1, 2, 5 расположены более выгодно.

Корректировка на размер (площадь) объекта

При прочих равных условиях, большие по площади объекты имеют более низкую в пересчете на единицу площади цену. В данном случае, отличия в стоимости за единицу площади оцениваемого и сравниваемых объектов принимаем в размере 8–10%.

Корректировка на наличие коммуникаций

Объект оценки имеет все необходимые центральные коммуникации. Подключение к сетям электроснабжения, водопроводным сетям, канализации, газоснабжения требует наличия технических условий и сопровождается денежными платежами. Поэтому наличие указанных выше коммуникаций увеличивает стоимость объекта оценки по сравнению с аналогами, которые не имеют их. В соответствии с имеющимися данными корректировка к стоимости объекта составит 3% для каждого аналога, оборудованного электроснабжением и отоплением, 5% для аналога оборудованного только электроснабжением.

Корректировка на наличие бытовых помещений

Для производственно-складских площадей наличие бытовых помещений является преимуществом, соответственно вводятся корректировки в размере 5% для аналогов, у которых они отсутствуют.

Корректировка на состояние объекта и его отделку

Кирпичные постройки в среднем дороже на 3–5%, чем железобетонные.

Корректировка на наличие парковки

Объект оценки имеет собственную парковку, что увеличивает его привлекательность. В соответствии с данными, полученными в результате расчета методом парных продаж из анализа рыночных данных по аналогичным объектам, корректировка к стоимости объекта составит 2% для аналогов, где парковка отсутствует.

Корректировка на качество подъездных путей

У аналога № 2 и 5 подъездные пути находятся в худшем состоянии, чем у объекта оценки, корректировка включает в себя стоимость ремонтных работ подъездных путей и составит 2% (стоимость работ по данным ОАО «СпецДорСтрой»).

Таким образом, рыночная стоимость объекта (офисная часть здания) общей площадью _______ кв.м, рассчитанная сравнительным подходом, с учетом права собственности на земельный участок с учетом НДС составляет: _____ * _____ = ____________ рублей.

Следовательно, в целом стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составит: _________ + _______ = _________ рублей.