Агенты по продаже недвижимости являются производителями информации

"Как сэкономить примерно 900 долл. и потерять 3000… прямо на вашем собственном доме?"

Под этим заголовком Национальная ассоциация посреднических фирм, специализирующихся на операциях с недвижимостью (National Association of Real Estate Boards), опубликовала объявление, призывающее население при продаже домов пользоваться услугами посредников (realtor). Далее в объявлении говорилось:

"Не смейтесь. Это может произойти. Представьте, например, что вы решили продать свой дом. Самостоятельно. Вы решили, что он стоит 15 тыс. долл., и вам удалось продать его за эту сумму. Превосходно. Но как вы решили, что он стоит именно столько? Это была ваша догадка. Но для определения ценности имущества необходимо гораздо больше. Необходим посредник, который понимает толк в домах и знает, сколько они стоят. Предположим, что он оценил ваш дом на 3 тыс. долл. дороже - такова справедливая цена для продавца и покупателя. Это могло бы произойти. Конечно, вы сэкономили на комиссионных посреднику. Однако это обошлось вам в копеечку. Поэтому, когда вы решите продать ваш дом, воспользуйтесь услугами посредника. Он не случайный человек в операциях с недвижимостью. Он профессионал, строго соблюдающий жесткие этические нормы. Это хорошо. Особенно, если вы хотите продать как можно лучше. Или как можно лучше купить".

Это объявление - прекрасное свидетельство глубоко укоренившейся подозрительности по отношению к посреднику, о которой уже заходила речь в шестой главе <это также свидетельство об инфляции в 70-х годах. За 15 тыс. долл. сегодня можно купить гараж, а никак не дом. - Прим. авт.>. Если ассоциация посредников сочла выгодным публиковать подобное объявление, то это само по себе является убедительным доказательством, что такая подозрительность существует; содержащиеся же в нем аргументы - дополнительное тому свидетельство. Создается впечатление, что текст объявления составлен так, чтобы, защищая посредника, затемнить его функцию, как бы полагая, что читатель не готов услышать правду.

Возникает вопрос: а что если посредник определил цену вашего дома на 3 тыс. долл. ниже? - Такова оказалась "справедливая цена для покупателя и продавца". Разве завышенная оценка своего дома при продаже домовладельцем не столь же вероятна, как и заниженная? А может быть, и более вероятна, учитывая естественный оптимизм, присущий многим домовладельцам? В этом случае услуги посредника обойдутся владельцу вдвое дороже. И что такое "справедливая цена"? Более того, если посредники обеспечивают продавцам более высокие цены, каким образом они одновременно могут обеспечивать более низкие цены для покупателей, как это утверждается в последнем абзаце? Что-то не так в этих рассуждениях.

Не осуждайте ассоциацию посредников слишком сурово. Им очень нелегко разъяснить свои функции, поскольку большинство людей не осознает, что информация является редким благом, а следовательно, не понимает и последствий этого факта. Если вы хотите продать свой дом по самой большой возможной цене, вашим покупателем должен быть тот единственный в мире человек, который готов заплатить наивысшую цену. Это вроде бы очевидно. Не очевидно то, каким образом вы найдете этого человека. Вы, скорее всего, не всеведущи, так что вы никогда даже не сможете узнать о существовании многих потенциальных покупателей. Поэтому, когда вы все-таки продадите свой дом, почти наверняка вашим покупателем не будет тот самый единственный, который готов заплатить наибольшую цену. Следует ли из этого, что поиски следует продолжать до бесконечности?

И нформация - редкое благо, у которого имеются свои издержки производства, включающие все издержки, связанные с откладыванием действия. Попросту невыгодно откладывать действие, собирая информацию до бесконечности. Поэтому рациональный продавец будет приобретать информацию лишь до тех пор, пока ожидаемый предельный выигрыш от этого будет больше, чем ожидаемые предельные затраты на приобретение информации. Рациональный покупатель будет вести себя точно так же. Они оба могут выиграть от использования услуг посредника, потому что посредник дает возможность каждому из них дешевле получить дополнительную информацию. Если подумать над этим, то окажется, что в этом и состоит основная функция посредников: дешево производя ценную информацию, они способствуют эффективности и, тем самым, увеличивают богатство. Посредники обеспечивают продавцов и покупателей более хорошими вариантами, предоставляя им дополнительную информацию. Это ценная услуга. Хотя на самом деле при продаже дома посредников "нанимает" только продавец, услуги предоставляются также и покупателям, о чем свидетельствует тот факт, что покупатели обращаются к посредникам и пользуются картотеками. (В соответствии со сложившейся в США практикой торговли жильем, услуги посредника всегда оплачивает продавец. - Прим. ред.)