Инфляция и контроль за квартирной платой

Неприязнь общественности к распределению посредством денежных цен усиливается в периоды инфляции, т. к. люди ошибочно отождествляют рост денежных цен и снижение уровня жизни. Большинству из нас трудно понять, что наши денежные доходы обычно повышаются вместе с ценами тех благ, которые мы покупаем. Когда расходы на некоторое благо составляют большую часть нашего месячного бюджета, мы становимся особенно чувствительными к повышению цены на него. Если к тому же цена меняется не часто, и, следовательно, если меняется, то большими скачками, мы негодуем еще больше по поводу этих изменений. А общественное недовольство образует плодородную почву для законодательного вмешательства в движение денежных цен.

Самым лучшим примером может служить контроль за квартирной платой. Во время инфляции цены на продукты питания и одежду потихоньку ползут вверх, и поэтому обычно на них не обращают внимания; ставки же квартирной платы, как правило, остаются неизменными в течение длительных промежутков времени, а затем повышаются скачкообразно. Рост квартирной платы со 150 долл. до 225 долл. пробивает большую брешь в бюджете и кажется неоправданно большим, даже если средние цены других покупаемых нами товаров увеличились более чем на 50% за тот же самый период. В подобных случаях люди ищут козлов отпущения, и домовладельцы (само это слово возбуждает негодование) оказываются главными кандидатами на эту роль. В примере с квартирной платой есть своего рода злая ирония.

Так как ставки квартирной платы являются исключительно "негибкими" ("sticky") и, как правило, отстают от роста других цен, то во время быстрых инфляций средний реальный уровень квартплаты падает. Так, если с 1967 по 1978 г. средний уровень потребительских цен более чем удвоился, то квартплата повысилась менее чем на 70%. Это означает, что на самом деле квартирная плата сократилась примерно на 15% [отношение квартирной платы ко всем потребительским ценам, которое в 1967 г. по определению равнялось 100/100, стало равным 170/200 в 1978 г. Таким образом, в 1978 г. квартирная плата составляла только 85% от своего уровня 1967 г., если мерить в относительных ценах, т. е. сократилась на 15%. - Прим. авт.].

Но это падение ставок квартирной платы было вызвано плохим функционированием системы цен, а не каким-нибудь изменением условий спроса и предложения. В результате в одном американском городе за другим начало снижаться относительное количество вакантных квартир. Будучи результатом заниженных цен на жилье, это сокращение количества вакантных квартир стало еще одним аргументом в пользу контроля за квартплатой. "Мы не можем допустить завышения квартплаты, когда доля вакантных квартир меньше 1%". Или еще лучше: "Мы должны установить контроль за квартплатой до тех пор, пока доля вакантных квартир не достигнет приемлемого уровня в 3%". Так как низкая доля вакантных квартир является следствием низкой квартирной платы, то это довод (осознанно или нет) в пользу постоянного контроля над арендной платой. Обратите внимание, что это специальное запрещение повышать цены выделило как раз тех поставщиков, цены которых и так уже не поспевают за темпом инфляции.

Если закон или обычай удерживает денежные ставки квартирной платы на более низком уровне, чем тот, что уравнивает спрос и предложение, то появятся иные способы рационирования. Домовладельцы могут отбирать по возрасту, сексуальным предпочтениям, личным привычкам, размеру семьи, рекомендательным письмам, наличию домашних животных, продолжительности проживания в районе и готовности соблюдать мелкие домашние правила. Те счастливцы, которые проживали в квартире в момент установления контроля за квартплатой, постараются как можно дольше занимать как можно большую площадь, а освобождая ее, - передать квартиру приятелю или сдать вподнаем. Домовладельцы будут понижать качество предоставляемых услуг, т. к. знают, что существует длинная очередь готовых вселиться, если кто-либо из нынешних жильцов окажется недовольным.

Все это вызовет потребность в дорогостоящих административных комиссиях по надзору и в дополнительных законах, запрещающих домовладельцам использовать определенные меры. Долгосрочным результатом будет окончательное исчезновение домовладельцев по мере обветшания существующих зданий или преобразования их в кондоминиумы, по мере прекращения строительства нового жилья для сдачи в аренду. Но даже самый непримиримый противник домовладельцев должен признать, что трудно снять квартиру, когда ее никто не сдает.