101. Влияние ипотечного кредитования на экономическое развитие страны.

На долю рыночных, в том числе банковских, программ ипотеки приходится не более 10% от общего числа кредитов. Главная причина малой популярности – высокая процентная ставка, которую банки объясняют помимо прочего большим риском невозврата займа: одно дело – раздавать бюджетные деньги, другое – свои собственные. Подсчитано, что на условиях федерального Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) способна решить квартирную проблему только наиболее обеспеченная часть населения, с доходами от 1000$ в месяц. А таких граждан в стране, по оптимистическим прогнозам все того же Агентства, лишь около 5%.

Ипотека предполагает залог недвижимости.

Три необходимых условия существования ипотеки:

1. Наличие долгосрочных финансовых ресурсов;

2. Юридическая возможность использования жилья в качестве залога;

3. Наличие платежеспособного, подтверждаемого достаточность для погашения кредита, спроса.

Если хотя бы одно из условий не выполняется, то ипотека невозможна:

Давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что.

Между тем, ипотечные программы размножились с удивительной скоростью, несмотря на то, что ни одно из условий до сих пор не выполняется.

Для решения проблемы жилья, как залога, предлагается создать переселенческий (резервный) фонд жилья.

С оценкой неплатежеспособности не все однозначно. Ведь не все доходы декларируются, и узнать это тяжело.

При этом надо отдавать себе отчет, что наличие источников финансовых ресурсов всех проблем не решит. Реально ипотека сможет развиваться только тогда, когда, помимо возможности выдавать деньги у кредитных организаций появится уверенность в том, что эти деньги они смогут получить обратно. Иными словами, когда будет наконец решена проблема использования жилья в качестве залога, то есть появляется реальная возможность выселения неплатежеспособных заемщиков. Но вот куда отселять разорившихся заемщиков и следует ли вообще государству брать на себя эти заботы – пока не ясно. Долгое время обсуждались разные схемы создания переселенческого фонда, но ни одна из них так и не была проработана детально. Предлагалось переложить решение этой проблемы на плечи региональных властей. Пока переселение не станет четко отработанной рутинной процедурой, ипотечное кредитование останется высокорискованным бизнесом.

Кроме того, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная кредитоспособность населения. Это означает не только то, что должны увеличиться доходы граждан, но и то, что в стране должны сократиться и стабилизировать темпы инфляции. В противном случае рост цен будет постоянно уменьшать ту долю заработка, которую заемщик не тратит на повседневные нужды и может направлять в погашение кредита. В этой связи повышается необходимость прогнозных оценок динамики изменения масштабов платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты на период с 2004 по 2010 год. Даже при условии проведения всех реформ в строительстве и сфере жилищного кредитования реальные цены на жилье, по результатам исследования, увеличатся в 1,6 раза. Главным образом потому, что увеличение спроса на жилье за счет развития жилищного кредитования не будет полностью обеспеченно соответствующими объемами строительства жилья.

Несмотря на постоянно расширяющийся круг участников системы ипотечного кредитования, рыночные, нормативные и институциональные проблемы должны инициироваться и решаться властью в контексте положений национальной доктрины развития. Практикой востребована и разъяснительная работа: банки, строители, клиенты должны говорить на одном языке. Необходимы и меры государственного регулирования, продуманный и неспешный ход реформ.