16. Методы заключения контрактов. Договор строительного подряда

Контракт между владельцем и подрядчиком может заключаться путем конкурентных тендеров или выработкой взаимоприемлемых условий по средствам переговоров, тот и другой способы имеют свои области применения, достоинства и недостатки.

Тендеры могут быть открытыми, где может принять участие любой подрядчик и закрытые – доступ к которым ограничен списком допущенных участников или другими условиями.

Процедура тендера:

Конкурентные тендеры с фиксированной стоимостью работ объявляются, когда готова проектная документация, что позволяет участникам оценить проект. Первоначально заинтересованные фирмы получают запрос представить общую характеристику их квалификации в виде анкетной формы, заказчик запрашивает, прежде всего, настоящих и прошлых клиентов и выносит суждение о квалификации претендента. Второй этап – приглашение к тендеру с приложением проектных материалов, которые оплачивают фирмы – претенденты. Приглашение к тендеру содержит срок предоставления предложения, дату рассмотрения, предупреждение участника, что они должны соблюдать сроки строительства, назначенные заказчиком. Контракт выигрывает, как правило, подрядчик, предложивший самые выгодные условия. Вместе с тем, в приглашении часто содержатся предупреждения, что заказчик оставляет за собой право выбора победителя по своему усмотрению, даже в случае, если в предложении соискателя названа меньшая цена и более короткий срок. Предпочтение отдается проверенным по прошлым сделкам подрядчикам, несмотря на некоторые возможные потери в сравнении с другими предложениями. При этом заказчик рискует, что в следующий раз число желающих участвовать в тендере может резко сократиться. Возвращая анкетную форму тендера, претендент сообщает в ней, что он объявляет срок и цену, за которые он обязуется выполнить контракт, прикладывает список субподрядчиков, с которыми он будет работать. Цена может быть расшифрована по видам работ или по статьям затрат. Все остальные издержки компенсируются в соответствии с принципом гарантируемой максимальной цены, которая оговаривается ближе к окончанию контракта. Любые сокращения стоимости против гарантированной цены делятся в процентном соотношении, которые содержатся в предложении подрядчика. Обязательным является предоставление разбивки всей стоимости по отдельным видам работ в стоимостном и процентном соотношении. Прибыль может быть обозначена абсолютной величиной или относительной.

Переговоры:

Контракт на условиях выбранных в результате переговоров дает возможность заказчику сократить продолжительность всего инвестиционного цикла по сравнению с требованиями конкурентных тендеров, так как в это случае экономится время на подготовку и проведение тендера и подрядчик может приступить к работе на следующий день, после подписания контракта и проведения успешных переговоров.

Переговорный метод отличается ограниченной информацией ввиду того, что проект не закончен к этому времени. Претендент имеет возможность проявить свою изобретательность, способность планировать работы, рассчитать стоимость, составить календарный график и предложить предварительный перечень работ и тем самым, показать возможности и преимущества своей фирмы. В конце переговоров рассматриваются вопросы цены, прибыли и вознаграждение за управление, если есть профессиональное управление. В идеальном случае процесс выбора начинается с короткого списка квалифицированных фирм, основанного на их предыдущих успехах и финансовой надежности. Владельцы частных строительных компаний используют любые из предложенных выше возможностей переговоров. В контракте отражаются 4 главных обязательства подрядчика:

1. Время исполнения.

2. Стоимость (цена контракта).

3. Порядок расчетов.

4. Обязательство строить в полном соответствии с проектной документацией.

Практика договорных отношений заказчик-подрядчик предусматривает гибкие и многообразные формы оплаты, охватывающие все возможные в жизни ситуации.