28. Состав и субъекты рынка недвижимого имущества. Текущее состояние рынка жилищной недвижимости и его участников.

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д.

Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка; процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру рынка).

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: развития (создания) недвижимости; оборота недвижимости; управления и эксплуатации недвижимости. 2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи ; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: продавцы (или арендодатели); покупатели (или арендаторы); профессиональные участники рынка недвижимости. В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью. В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля: федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра; федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий; органы экспертизы градостроительной и проектной документации; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иной инспекции; проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации; органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними; государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом: Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости; Управляющие недвижимостью; Юристы; Страховщики; Аналитики.

Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.

Текущее состояние рынка жилищной недвижимости.

1. Банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов. Произошло ужесточение условий кредитования. 2. Устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования. 3. Массовая остановка продаж жилья. Существенно замедлился темп роста объема ввода жилья. Замораживается значительное количество строительных проектов, замедляются темпы начатого строительства из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями. Снижается спрос строительных компаний на строительные материалы. Сокращаются объемы производства. 8. Быстрыми темпами происходит снижение финансовой устойчивости девелоперов, что создает реальную угрозу их банкротства. Появилась тенденция на снижение цен на рынке жилья. 10. Угроза появления новой волны «обманутых дольщиков». 11. Происходит сокращение персонала в строительной отрасли. 12. Снижается платежеспособность населения. Следствием этого является снижение спроса на жилье и резкое увеличение количества просрочек выплат по ипотечным жилищным кредитам. 13. Муниципальные власти по-прежнему накладывают всевозможные обременения на застройщиков.