4. Недвижимость

Основу сферы недвижимости составляет жилье для населения. В дореформенный период государство было единственным инвестором городского жилищного строительства и единственным собственником жилищного фонда. Государственные инвестиции в строительство жилья были недостаточными, показатель инвестиций в недвижимость составлял в среднем 1,6% ВВП. Распределение жилья осуществлялось через государственные предприятия и муниципалитеты в зависимости от должности и трудового стажа работников государственных предприятий и организаций, а также жилищных условий. Арендная плата за государственное жилье носила символический характер, так как была ниже себестоимости строительства и эксплуатации жилья. Крестьяне не могли воспользоваться системой государственных дотаций на жилье, которые были привилегией только городского населения, а финансовые ресурсы для строительства в сельской местности были еще более ограниченными. К началу реформ жилищные условия у 35% городских семей были абсолютно неудовлетворительными, а большая часть городского жилищного фонда не имела элементарного инженерного и санитарно-технического оборудования.

С началом реформ масштабы государственных инвестиций в жилищное строительство выросли в два раза, но было совершенно очевидно, что без привлечения средств населения жилищную проблему решить невозможно. Поэтому во второй половине 80-х гг. начался процесс коммерциализации жилищного строительства и приватизации уже имеющегося общественного жилищного фонда. Основными составляющими программы жилищной реформы стали: создание общественных фондов жилья, продажа занимаемого государственного и ведомственного жилья населению, повышение квартирной платы и коммерциализация системы эксплуатации недвижимости.

С начала 90-х гг. началось повышение квартплаты, которое в перспективе должно было достигнуть уровня квартплаты за коммерческое жилье. Для наименее обеспеченных семей предприятия выдавали жилищные субсидии. В отличие от России в Китае приватизация жилья для населения осуществлялась на платной основе, но при этом широко применялась система государственных и ведомственных субсидий и дотаций, суммы которых были достаточно значительными. Изменилась система эксплуатации и содержания жилого фонда. После приватизации владельцы создавали кондоминиумы, которые несли ответственность за ремонт и эксплуатацию жилья.

Важнейшей целью реформы было привлечение сбережений населения в инвестирование жилищного строительства. При этом население с высокими доходами должно было покупать жилье по рыночным ценам, а население с низкими и средними доходами – по льготным ценам. Чтобы стимулировать спрос населения на жилье была создана система банковского ипотечного кредитования и так называемого политического, т.е. льготного кредитования, которое осуществлялось через механизм общественных фондов жилья.

На последнем этапе жилищной реформы в 1998 г. система бесплатного распределения жилья была практически ликвидирована. В 2000 г. 90% нового жилья покупалось и только 10% - распределялось государством и предприятиями.

Существует несколько категорий городского жилья. К категории коммерческого относится жилье, приобретаемое населением по рыночным ценам. Хотя изначально предполагалось, что эта категория жилья предназначена только для лиц с относительно высокими доходами, но фактически она является единственно доступной для большей части городского населения.

Жилье, приобретаемое по льготным ценам, относится к категории экономического и предназначено для населения с низкими и средними доходами. Строительством и распределением экономического жилья занимаются местные правительства. Чтобы снизить себестоимость строительства этой категории жилья, государство применяет в отношении компаний-девелоперов (компаний по освоению недвижимости) льготную налоговую политику. Строительство экономического жилья стимулирует снижение цен на рынке недвижимости. Однако финансовые возможности строительства экономического жилья у разных городов значительно отличаются. Больше всего экономического жилья строят мегаполисы и большие города. Получить право на покупку льготного экономического жилья достаточно сложно. В основном таким правом пользуются сотрудники государственных предприятий и учреждений. Следует также отметить, что существование этой категории жилья создает достаточно благоприятную среду для коррупции и злоупотреблений.

Помимо коммерческого и экономического жилья существуют категории ведомственного и социального жилья, которое распределяется на бесплатной основе предприятиями и государством. Строительство социального жилья началось в Китае с конца 90-х гг. и предоставляется на условиях очень низкой арендной платы для наиболее бедных слоев городского населения.

Сфера недвижимости является одной из наиболее капиталоемких отраслей экономики. В то же время высокий уровень прибыльности обеспечивает стабильно высокий рост инвестиций в эту сферу.

Таблица 19. Инвестиции в освоение недвижимости (млрд. юаней)

В период реформ помимо государства к процессу инвестирования активно подключились компании по освоению недвижимости, население, банки и иностранный капитал. Сфера недвижимости чрезвычайно привлекательна для иностранного капитала, который стал осваивать ее со второй половины 90-х гг. В структуре притока иностранного капитала на недвижимость приходится более 20%. Иностранные инвесторы создают собственные компании-девелоперы и риэлтерские фирмы, а также покупают активы китайских компаний. Однако интересы иностранного капитала сосредоточены в основном в сегменте дорогой коммерческой недвижимости крупных городов: Шанхая, Пекина, Гуанчжоу.

Сфера недвижимости тесно связана с кредитно-финансовым сектором, так как спрос на кредитные ресурсы предъявляют не только компании-девелоперы, обеспечивающие строительство недвижимости, но и население, которое покупает жилье. По итогам обследований, свыше 90% покупателей жилья в городах обращаются к ипотечному кредитованию, а общий объем кредитования в 2005 г. превысил 1,6 трлн. юаней.

Объемы строительства быстро растут. В 1995 г. общая площадь завершенного строительства в сфере недвижимости составила 1.456 млн. кв. м, в том числе жилья 1.074 млн. кв. м (73,7%). В 2007 г. масштабы строительства возросли до 2.384 млн. кв. м., при этом доля жилья уменьшилась до 61%. В 90-х гг. по масштабам строительства сельская местность заметно опережала город. Однако сейчас ситуация кардинально изменилась. Городское строительство по своим объемам почти в 2 раза превышает строительство в сельской местности. Стремительный рост урбанизации и городской экономики предъявляет спрос не только на жилье, строятся офисы, здания производственного и социально-культурного назначения. Уровень обеспеченности населения жильем за годы реформ вырос почти в 4 раза, в 2007 г. душевой показатель составил 28,9 кв. м. Таким образом, Китай вплотную приблизился к стандарту, рекомендованному ООН, в соответствии с которым показатель среднедушевой обеспеченности жильем должен составлять не менее 30 кв. м.

Вместе с ростом масштабов строительства растут и цены на недвижимость. Недвижимость является специфическим товаром, который может выступать как продукт потребления, покупаемый для собственных нужд, так и инвестиционный продукт, то есть источник прибыли. На рынок недвижимости, как и на фондовый рынок оказывает сильное влияние действие спекулятивных факторов. Важнейшей причиной, подталкивающей цены вверх, являются манипуляции различных участников рынка – компаний-девелоперов, строительных и риэлтерских компаний, спекулятивного капитала. Из-за неразвитости финансовых рынков, ограниченности источников доходов население активно скупает недвижимость с целью сдачи в аренду либо последующей перепродажи. По результатам обследований 2004-2005 гг., 17% коммерческого жилья в Пекине и 20% - в Шанхае покупается с инвестиционными целями. Поэтому цены на недвижимость, в первую очередь на жилье, демонстрируют постоянную тенденцию к росту. Еще одна причина роста цен на недвижимость связана с ценами на землю. Земля – очень дефицитный и поэтому все более дорогой ресурс, особенно в крупных городах Восточного Китая. Право распоряжения землей принадлежит местным правительствам, для которых она является источником не только бюджетных поступлений, но и личного обогащения. В результате цены на рынке земли растут еще быстрее, чем на рынке недвижимости.

Средняя цена 1 кв.м городского коммерческого жилья составляла в 1991 г. – 796, 1995 – 1509, 2000 – 1948, 2007 – 5128 юаней. В долларовом эквиваленте средняя цена за кв.м коммерческого жилья в 2007 г. составляла 730 дол. по стране, 1650 дол. – в Пекине, 1180 дол. – в Шанхае.

Рост цен на жилье обгоняет рост доходов населения. Как показывают данные обследований, примерно 70% населения больших городов не имеет средств для покупки коммерческого жилья. Рынок доступного экономического жилья, цены на которое значительно ниже рыночных, достаточно ограничен. Показатель соотношения цены стандартной квартиры (двухкомнатная квартира площадью 70-80 кв. м) и годового дохода городской семьи, с помощью которого оценивается покупательная способность населения на рынке жилья, увеличивается из-за роста цен. В крупных городах этот показатель вырос до 8, а в Пекине и Шанхае он значительно выше. Поэтому спрос населения ниже предложения на рынке жилья, в 2005 г. объем нереализованного нового жилья вырос до 143 млн. кв.м.

Так как успешное развитие сферы недвижимости является важным условием не только экономического, но и социального развития, правительство неоднократно принимало меры по ее регулированию. Чрезмерный рост цен в сфере недвижимости в 2004-2005 гг. заставил правительство вновь обратиться к политике регулирования. Банкам разрешено выдавать кредиты предприятиям-застройщикам, только если их собственные средства составляют не менее 35% суммы, необходимой для осуществления проекта. Правительство ограничило и кредитную активность населения, увеличив минимальный первоначальный взнос на покупку квартиры при получении ипотечного кредита с 20 до 30%. Максимальные выплаты по кредиту ограничены половиной месячного дохода заемщика. Для ограничения спекулятивных операций перепродажа недвижимости менее, чем через 2 года после покупки облагается налогом в размере 5,5%. Ограничения распространяются и на приобретение недвижимости иностранными гражданами и компаниями. В соответствии с новым положением, принятым в 2006 г., иностранные предприятия, не имеющие филиалов или представительств в Китае, а также граждане, проживающие в Китае менее 1 года, не имеют права на покупку недвижимости. Ограничиваются иностранные инвестиции в строительство дорогой коммерческой недвижимости, для инвестирования иностранного капитала в гостиницы высшей категории, дорогие офисы и коттеджи необходимо специальное разрешение правительства.

В программе правительства по решению жилищной проблемы для населения выдвигаются следующие задачи: поддержка строительства экономического и социального жилья с целью материальной поддержки бедных слоев населения и мигрантов; проведение дифференцированной политики в отношении строительства жилья среднего и элитного класса; осуществление жесткого контроля в сфере использования земельных ресурсов под строительство жилья; разработка более гибкой системы налогообложения и кредитования строительства и продажи жилья.

Вопросы для самопроверки

1. В чем причины недостаточного развития третичного сектора в Китае?

2. Охарактеризуйте структуру третичного сектора.

3. Каковы современные тенденции в развитии внутренней торговли?

4. Как изменились функции государства в сфере внутренней торговли?

5. Какое место во внутренней торговле занимает иностранный капитал?

6. В чем причины низких темпов роста внутреннего спроса и розничной торговли?

7. Как повлияла экономическая реформа на трансформацию транспортной инфраструктуры?

8. Дайте характеристику структуры транспортного комплекса по грузо- и пассажироперевозкам.

9. Какие меры способствовали повышению эффективности функционирования железнодорожного транспорта?

10. Перечислите основные категории автомобильных дорог в Китае.

11. Что является главным фактором развития морского транспорта в Китае?

12. В каком виде транспорта монополия государства является наибольшей?

13. Чем можно объяснить медленное развитие трубопроводного транспорта в 80-90-е гг.?

14. В чем причины высокого уровня монополизма на рынке информатики и связи?

15. Охарактеризуйте основные направления и результаты жилищной реформы.

16. Какие факторы стимулируют рост цен на рынке недвижимости?