7.26. Цена земли

При отсутствии инвестиций в земельный участок величина чистой земельной ренты совпадает с арендной платой. Однако в большинстве случаев последняя превышает величину земельной ренты. Это связано с тем, что на практике в арендную плату помимо земельной ренты могут входить амортизационные отчисления на сооружения, которые были возведены на участке до сдачи его в аренду, и ссудный процент на вложенный в землю капитал.

Всякие затраты в связи с улучшением участка, осуществленные его собственником, должны возмещаться, иначе деньги, предназначенные для улучшения земли, найдут альтернативные варианты использования, например, будут положены в банк под процент.

В структуре арендной платы с течением времени прослеживается устойчивая тенденция увеличения доли амортизации и процента на вложенный капитал. Землевладельцы в этой связи заинтересованы в более коротких сроках аренды земельных участков, поскольку в этом случае все улучшения, осуществленные на земле, будут быстрее учтены и включены в условия нового арендного договора. Арендаторы, наоборот, настаивают на более длительных сроках аренды, так как доход от всех улучшений земельного участка они присваивают до тех пор, пока сохраняются условия прежнего арендного договора.

Земля может многократно менять своего владельца. К земельному участку неприложимо понятие «бывший в употреблении». После покупки он может быть перепродан новому владельцу по более высокой цене. Земля в данном случае, подобно капиталу, рассматривается как капитальный актив, запас, приносящий поток дохода.

Какой в этом случае должна быть цена земельного участка? Она должна быть такой, чтобы землевладелец уступил право собственности на участок. Потенциальные покупатели ориентируются на размер земельной ренты, которую смогут получать после покупки участка. Чем выше рента, тем (при прочих равных условиях) больше желающих купить участок. Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине земельной ренты (арендной платы).

Потенциальный покупатель рассматривает также альтернативные варианты использования своих денег. Если ставка процента достаточно высока, он не станет покупать землю, а положит капитал в банк и получит доход в виде процента. На ставку банковского процента ориентируется и продавец участка. Продав землю, он желает получить за нее деньги, чтобы, поместив их в банк, получить в виде процента сумму, эквивалентную земельной ренте.

Отсюда можно заключить, что цена земли — это дисконтированная ценность, рассматриваемая по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего доход.

Цена, которую покупатель готов заплатить за земельный участок (Pz), равна современной дисконтированной стоимости будущих доходов:

                                                                                         (7.17)

       где Rt — годовая рента, ожидаемая с данного участка земли в t-м году; i — текущая рыночная ставка ссудного процента.

При этом необходимо учитывать, что срок службы земли бесконечен. С увеличением числа лет t величина (коэффициент дисконтирования) становится все меньше. Отсюда следует, что цена земли равна:

                                                                  (7.18)

На практике цена земли зависит от многих факторов, которые обусловливают тот или иной уровень спроса и предложения на земельные участки. Так, в период инфляции цены на землю возрастают, поскольку люди стараются уберечь свои сбережения от обесценивания. Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные земельные участки. Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли.

Так, на фазе подъема экономического цикла цена земли возрастает поскольку растет спрос на продукцию на ней производимую.

Земельный рынок в Республике Беларусь находится в стадии формирования: создана нормативно-правовая база для развития рыночного оборота земель несельскохозяйственного назначения, развивается рынок услуг земли сельскохозяйственного назначения.

Наибольшая рыночная активность наблюдается на сегменте городских и пригородных земельных участков.

В целях совершенствования земельных отношений необходимо дальнейшее их государственное правовое и экономическое регулирование в направлении формирования инфраструктуры земельного рынка, проведения инвентаризации земельного фонда, создания базы данных.