§ 3. Плата за землю и цена земли

В соответствии с украинским законодательством использование земли являет­ся платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемых в зависимости от денежной оценки земли. Владельцы и пользователи земли, кроме ее арендаторов, уплачивают земельный налог. Он не зависит от результатов их хозяйственной деятельности.

Теоретически земельный налог может включать в себя:

монопольную ренту (в том числе абсолютную ренту);

дифференциальную ренту первого вида с лучших и средних участков по естес­твенному плодородию и местоположению;

дифференциальную ренту второго вида с тех участков, где она образуется.

На практике для стимулирования капиталовложений в сельское хозяйство и до­бывающую промышленность дифференциальная рента II в земельный налог не включа­ется. Так, в соответствии с поправками к Закону Украины о плате за землю (от 19.09.96) ставки налога с 1 га сельхозугодий устанавливаются в процентах от их денежной оценки для пашни, сенокосов и пастбищ в размере 0,1%, а для многолетних насаж­дений — 0,3%. В соответствии с данным законом, ставка земельного налога в населен­ных пунктах, где проведена денежная оценка, определена в размере 1% этой оценки.

Если денежная оценка земельных участков не установлена, средние ставки земельного налога устанавливаются в таких размерах (табл. 15.5).

Таблица 15.5. Средние ставки земельного налога

21* 323

Представленные в таблице ставки имеют поправочные коэффициенты в зависи­мости от подчиненности городов и от рекреационных [от лат. recreatio — восстанов­ление] условий расположения населенных пунктов. Местные советы вправе диффе­ренцировать их в соответствии с функциональным использованием и местонахож­дением земельных участков, но не более чем в 2 раза от средних ставок. По земельному налогу предусматриваются определенные льготы вплоть до освобождения от него.

Размер, условия и порядок выплаты арендной платы определяются в договоре аренды между арендатором и арендодателем. Арендная плата за земельный учас­ток включает в себя:

во-первых, все виды земельной ренты, поскольку они возникают на участке до заключения арендного договора;

во-вторых, амортизационные отчисления от износа средств труда, которые были созданы на данном участке до его сдачи в аренду (мелиоративные сооружения, различные хозяйственные постройки и др.);

в-третьих, процент за использование этих средств труда арендатором.

Два последних элемента входят в арендную плату потому, что арендодатель земли является не только владельцем соответствующего земельного участка, но и тех средств труда, которые на нем созданы. Ведь если эти средства труда сооруже­ны не за счет собственника земельного участка, а за счет его прежнего арендатора, то по завершении срока аренды земельный собственник выкупает их у арендатора, поскольку они неотделимы от данного участка.

При частной собственности на землю, как отмечалось, она становится объектом купли-продажи и соответственно имеет цену, денежную оценку. Цена земельного участка представляет собой капитализированную земельную ренту. Она определя­ется по формуле

Д=~100%,

где Ц — цена земли; Р — годовая земельная рента, получаемая с данного земель­ного участка; С — ставка ссудного процента.

Таким образом, цена земельного участка прямо пропорциональна размеру годо­вой ренты, поскольку, покупая его, субъекты фактически приобретают возмож­ность присвоения земельной ренты. Однако цена обратно пропорциональна ставке ссудного процента, ибо прежде чем авансировать средства на покупку земельного участка, покупатель всегда сравнивает величину годовой земельной ренты с разме­ром годового процента от вложений денег в банк.

Следует иметь в виду, что авансирование денег на покупку недвижимости, в особенности земли, — наиболее надежное вложение капитала, которое обеспечива­ет наиболее гарантированный, хотя нередко и сравнительно меньший, годовой до­ход. Данное обстоятельство тоже отражается в величине цены на землю. Последняя имеет долговременную тенденцию к повышению, что обусловлено:

во-первых, ростом земельной ренты (прежде всего за счет увеличения диффе­ренциальной ренты второго вида в связи с интенсификацией землепользования);

во-вторых, расширением спроса на недвижимость, в частности на землю, в ре­зультате возрастания уровня жизни населения, стремящегося вложить часть своих сбережений в наиболее надежные формы богатства, а также желанием иметь для активного отдыха собственные дачи, сады, огороды и др.

\ В условиях частной собственности на землю ее можно не только продавать, но и закладывать в качестве надежного обеспечения получения ссуды в банке. В рыночной экономике существуют специализированные банки, выдающие кредиты

324

под залог недвижимости, в том числе земли. Они называются ипотечными [от греч. hypotheke — залог]. В связи с кредитованием под залог недвижимого имущества существует особый вид ценных бумаг — закладные листы.

Закладные листы ипотечных банков являются разновидностью облигаций. Ипо­течные банки представляют долгосрочные ссуды под залог недвижимого имуще­ства. Для этого они не могут пользоваться вкладами. Поэтому эти банки выпуска­ют обязательства в виде закладных листов, размещением которых мобилизуют не­обходимые ресурсы для кредитования. Иногда они представляют кредит непо­средственно закладными листами, а заемщик сам превращает их в деньги посред­ством реализации на фондовом рынке. Доход, который приносят закладные листы ипотечных банков, величина фиксированная и называется процентом. Вследствие выпуска ипотечными банками закладных листов происходит фактически пере­закладка той недвижимости, под которую банк выдал ее собственникам долгосроч­ную ссуду. Разумеется, при ее погашении недвижимость, в частности земля, пере­стает быть залогом. Но если заемщик не погашает ссуду, то заложенная недвижи­мость становится собственностью кредитора. Закон Украины о залоге (от 02.10.92) предусматривает, что предметом ипотеки могут быть принадлежащие гражданам по праву частной собственности земельные участки и многолетние насаждения. Залог и ипотечный кредит способны изменить ранее сложившиеся аграрные отно­шения отнюдь не в пользу тех, кто трудится на земле.